글 쓰는 건축가의 주택 건축 강의_제 3강

땅마다 정해진 성격은 건축에도 영향을 준다. 내 마음에 꼭 맞는 건물을 짓고 싶다면, 내 땅에 어떤 건물을 지을 수 있는지 알려면 그 땅이 가진 성격을 건축 전에 미리 알아야 한다.

살면서 땅을 구입할 일은 생각보다 많지 않습니다. 대부분 건축주가 집을 짓기 위해 땅을 처음 구입하고, 그러다 보니 무엇을 보고 확인할지 모를 때가 많습니다. 여러 가지 살펴봐야 할 것들이 무척 많지만, 이번 글에서는 우선 건축 법규에 대해서 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.

지목과 접도 요건 :
지목이 ‘대’인지 / 접도 요건을 갖췄는지

다른 법들을 살펴보기 전에 먼저 기본적으로 봐야 할 것은 구매하는 땅의 ‘지목’이 ‘대(대지)’여야 하고, 도로에 2m 이상 접해야 한다는 것입니다. 지목은 땅의 법적인 종류라고 할 수 있습니다. 이것이 ‘대’라고 규정된 곳에서만 건축행위를 할 수 있습니다. 만약 ‘대’가 아닌 ‘전(밭)’, ‘답(논)’ 등의 농지나 ‘임야(숲)’에 집을 짓는 등의 건축행위를 하려면 지목을 바꿔야 하는데, 이것은 토목설계사무소에서 진행하는 ‘개발행위허가’ 작업을 진행해야 합니다.

두 번째로 접도 요건입니다. 건물을 짓고자 하는 필지가 도로에 접해 있어야 건축행위를 할 수 있습니다. 도로에 접하지 않는 땅은 ‘맹지’라고 하여 건축행위가 불가합니다. 토지이용계획 확인원(토지이음 사이트에서 확인)을 보면 도로인 곳은 ‘도’라는 명칭으로 표시가 되어 있습니다. 이 도로가 필지에 2m 이상 접해 있어야 합니다. 차량과 사람의 통행을 확보하겠다는 목적입니다.

이때 도로 폭은 해당 법규에는 정확히 규정되어 있지 않지만, 통과도로일 경우 최소한 4m를 확보해야 합니다. 공사 때는 수많은 자재나 폐기물이 현장으로 반입 및 반출되어야 합니다. 이런 것을 감안하면 현실적으로 3~4m 폭 이상의 도로는 있어야 원활한 공사가 가능합니다. 어떤 현장을 가면 마치 도로처럼 쓰고 있는데 그 땅의 지목이 ‘도’가 아닌 경우가 있습니다. 나라 소유의 땅이고 사실상의 도로로 인정된다면 공사가 가능할 수도 있지만, 만약 그 땅이 사유지일 경우 해당 토지 주인에게 허락받아야만 공사가 가능하기에 토지사용승낙서라는 서류가 필요할 수 있습니다. 반드시 공무원에게 문의하여 토지 소유 관계 등을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

‘대’와 ‘도로에 2m 접할 것’. 이 두 가지 기본 요건을 갖추지 못한 땅에는 건축할 수 없습니다. 물론 그렇다고 방법이 없는 것은 아닙니다. 앞서 언급한 대로 개발행위허가를 통해 지목 변경을 하거나, 주변 필지 주인에게 허락을 받는 방법들이 있습니다. 하지만, 이들은 기본적으로 직간접적으로 비용이 더 소요되는 일이기에 애초에 두 가지 요건을 갖춰진 땅을 구매하는 것이 좋습니다.

용적률, 건폐율 :
건물의 크기를 결정하는 법규

건폐율과 용적률은 대지면적과 건축면적, (지상층)연면적이라는 개념과 밀접하게 연관되어 있습니다. 대지면적은 집을 짓고자 하는 필지의 면적입니다. 이것은 실제 대지에서 줄자로 잰 면적보다 서류상에 적혀있는 면적, 건축사사무소에서 흔히 ‘공부상의 면적’이라고 칭하는 면적이 중요합니다. 이를 기준으로 모든 면적 관련 법규를 해석합니다. 이 공부(公簿)상의 면적은 ‘토지이용계획 확인원’을 보시면 쉽게 확인할 수 있습니다.

‘건폐율’은 ‘건축면적’을 해당 필지의 면적으로 나눈 비율입니다. 그렇다면 건축면적은 정확히 어떤 것일까요? 여러 매체에서 다양한 방식으로 소개하고 있습니다만, 쉽게 설명하자면 건물을 하늘에서 보았을 때 땅을 덮은 부분을 전부 포함한 면적이라고 할 수 있겠습니다. 세부적으로는 이것이 지상 1m 미만의 건물 부분은 그 면적에 포함되지 않는 등 다소 복잡한 것들이 있습니다만, 대략적으로는 이렇게 이해하셔도 크게 무리는 없을 듯합니다. 이 건축면적을 대지면적으로 나눈 것이 건폐율입니다. 즉, 전체 대지에서 건물이 차지하는 비율이라고 할 수 있겠습니다.

"보기에는 똑같은 땅이어도 짓고자 하는

건물의 한계를 결정하는 건폐율과 용적률, 그리고

각종 규제 사항이 결정된다."

‘용적률’은 ‘지상층 연면적’을 해당 필지의 면적으로 나눈 비율입니다. ‘연면적’은 모든 층의 ‘바닥면적’을 다 더한 면적입니다. 이 중 지상층의 것만 더해서 대지면적으로 나눈 비율이 ‘용적률’입니다. 흔히 집을 짓는 ‘일반주거지역’에서는 1종, 2종, 3종 등 종 숫자를 더할수록 허용 용적률이 높아집니다. 준주거지역, 상업지역으로 가면 용적률이 더 높아지는데요. 이렇게 각 지역 지구마다 건물의 높이(층수)를 통제하기 위해 만든 것이 용적률입니다.

만약 건폐율 50%, 용적률 200%인 땅이 있다고 해보겠습니다. 이 건폐율을 전부(50%) 활용한다면 200%=50%×4(층)이므로 4개 층만 지을 수 있습니다. 하지만 건폐율을 여유롭게 활용해 40%만 쓴다면 200%=40%×5(층)이므로 5개층까지 지을 수 있습니다. 건폐율과 용적률은 이렇게 서로 연관되기 때문에 같이 살펴봐야 합니다. 그리고 건폐율·용적률에 지하는 해당하지 않습니다. 지하에 건물을 짓는 건 건폐율·용적률과 상관 없이 가능하지만, 주차대수, 공사비 등 걸리는 것이 많아 원하는 대로 할 수 있는 일은 아닙니다.

건폐율·용적률은 건물의 크기와 규모를 결정하는 가장 기본적인 법규입니다. 사전에 반드시 체크해야 합니다.

일조사선제한 :
주거지역에서의 높이 제한

일조사선제한은 주거지역에서 필지의 북쪽 경계선으로부터 건물을 일정 길이 이상 띄워서 이웃집의 채광을 보장해주려는 법규입니다. 다음 호에서 좀 더 자세히 다뤄보고, 이번에는 간략하게 살펴보겠습니다.

이 일조사선 법규는 북측 대지경계선에 도로가 있다면 도로 건너편 필지의 경계선을 기준으로 적용됩니다(공동주택의 경우 대지경계 중심선). 공원이나 하천 등 다른 것들이 끼어있다고 해도 마찬가지입니다. 그러니 북측에 도로가 있는 땅이 일조 제한의 영향을 적게 받는다고 할 수 있겠습니다. 또한 북측에 인접필지가 있는 땅 중에서 상대적으로 레벨이 높은 땅은 피하는 게 좋습니다. 레벨 차가 있다면 내 땅과 북측 땅의 중간 레벨부터 일조사선제한의 기준점이 되기 때문입니다.

주변 도로 상황 :
도로 폭 확보/가각전제/막다른 길

땅을 볼 때 잘 살펴야 할 것이 도로 폭입니다. 도심지의 좁은 골목은 3m도 되지 않는 경우가 있습니다. 건축법에서는 이러한 도로를 완전한 도로로 인정하지 않습니다. 내 땅 일부를 도로에 내주더라도 무조건 도로폭 4m를 확보하도록 하고 있습니다. 이때 도로 건너편에도 필지가 있다면 도로 중심선에서 각각의 필지로 2m씩 물러서 건축선을 다시 설정하고, 거기서부터 건물을 지을 수 있도록 하고 있습니다. 만약 도로 건너편이 하천이나 절벽 등 건물을 지을 수 없는 곳이라면 우리 땅으로만 물러서 4m 폭을 확보해야 합니다.

하나 더 체크해야 하는 것이 ‘가각전제’라는 것입니다. 4~8m의 좁은 도로가 교차할 때, 모퉁이에서의 안전 확보를 위해 도로 면적을 더 확보하는 것입니다. 아래 그림과 같이 필지에서 일정 길이로 형성된 삼각형을 그려서 도로로 더 내줘야 합니다. 좁은 필지에서 도로를 위해 면적을 내주고, 또 가각전제를 위해 면적을 내준다면 정말 손해가 심합니다. 그러니 최대한 기존 도로가 일정 수준 이상의 폭을 갖춘(8m 정도) 곳을 잘 찾는 것이 좋습니다.

막다른 도로’도 빼놓을 수 없습니다. 이 막다른 도로의 길이에 따라 2m, 3m, 6m 이상을 확보하게 되어 있습니다. 일반적인 통과도로라도 어차피 4m 폭을 확보해야 문제가 없어 보일 수 있는데, 만약 35m 이상 막다른 도로를 접했다면 6m나 내줘야 할 수 있습니다. 35m 이상 되는 막다른 도로는 자세히 살피지 않으면 그냥 통과도로로 보일 수 있어 신중하게 살펴야 합니다.

위 법규들에서 중요한 것은 위의 법규로 인해 빠지는 면적이 건폐율과 용적률에도 그대로 적용된다는 것입니다. 원래는 토지이용계획 확인원에 적힌 ‘부상의 면적’이 모든 법규 적용의 기준이지만, 도로 폭과 가각전제, 막다른 도로에 걸린다면 그만큼의 면적을 제외하고 다시 산정한 면적이 모든 법규 적용의 기준이 됩니다. 원래 필지 면적이 200㎡였고 건폐율이 50%, 용적률이 100%라면 100㎡의 땅에 200㎡ 규모의 건물을 지을 수 있었을 것입니다. 하지만 도로 폭, 가각전제, 막다른 도로로 인해 건축 불가능한 면적이 40㎡라면 그것을 뺀 160㎡를 기준으로 건폐율을 적용합니다. 즉, 80㎡의 땅에 160㎡ 규모의 건물만 지을 수 있는 것입니다. 건축 가능한 면적이 줄어드는 것만 해도 손해가 심한데, 이렇게 건폐율, 용적률에서도 손해를 보게 되니 정말 많이 불리해지는 상황입니다. 이렇게 도로와 관련한 법규들을 적용하면 해당 대지의 유용성에서 많은 차이가 발생하기 때문에 반드시 잘 살펴보셔야 합니다.

대지의 레벨 체크

대지의 고저 차, 흔히 레벨이라고 부르는 개념도 굉장히 중요한 요소입니다. 세부적인 것은 계획단계에서 해야 할 것이기 때문에, 이 글에서는 법규적인 내용을 살펴보도록 하겠습니다. 앞서 언급한 대로 북측 대지와 레벨 차가 생기면 그 중간 레벨에서 일조사선이 시작됩니다. 또한, 필지 내에서 0.5m 이상 레벨이 변동한다면 원칙적으로 ‘개발행위허가’를 받아야 합니다.

절토나 성토를 하게 되면 필수적으로 옹벽을 설치하게 됩니다. 옹벽이 길어지거나 높아지게 되면 ‘공작물 설치 신고’를 하게 되어 있습니다. 옹벽은 콘크리트로 하느냐, 보강토 또는 석축으로 하느냐를 선택해야 합니다. 석축 같은 경우 건축물과의 이격거리를 규정하는 법규가 있어 규제가 까다롭습니다. 실제로 위험하기도 해 현장에서는 대부분 보강토 옹벽을 설치합니다. 석축과는 달리 별도의 규제는 없지만, 역시 안전이 중요하기 때문에 어느 정도 이격거리 확보를 권장합니다. 그리고 5m 높이 이상의 보강토 옹벽은 위험하여 별도의 규제를 받습니다. 그래서 많은 곳에서 5m 단위로 끊어서 시공하곤 합니다.

위 법규들은 건축사들이 대지를 체크할 때 기본적으로 보는 법규들입니다. 전문적인 영역은 건축사에게 문의하더라도, 기본적인 내용을 미리 알고 있다면 땅을 고르는 단계에서부터 많은 도움이 될 것입니다.

건축가 김선동 : 오픈스튜디오 건축사사무소

연세대학교 건축과와 동 대학원을 졸업하고 정림건축과 이데아키텍츠에서 실무를 익혔다. 2021년 오픈스튜디오 건축사사무소를 개소하고 건축가와 건축주, 시공사가 함께하는 좋은 건축을 만들기 위해 고민하고 실천하며 작업에 임하고 있다. '글쓰는 건축가'라는 필명으로 블로그와 브런치 등을 운영하고 있으며 최근 '건축가의 습관'이라는 책을 펴내는 등 저술과 강연 활동 또한 활발히 하고 있다. 

출처 '월간 전원속의 내집-2023년 3월호'

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