토지는 모든 부동산 개발의 첫 시작이 된다. 즉 모든 부동산의 기본이 되는 원가 시장이기 때문에 정보 비대칭이 높은 데다 아파트와 달리 고려해야 할 요소가 획일적이지 않아 투자로써 접근하기가 쉽지 않다. 하지만 토지 거래 시장 규모는 100조원대로 그 규모가 절대 작지 않다. 이에 데이터를 통해 현재 이뤄지고 있는 투자 시장의 특징을 알아보고 토지 투자에 대한 장벽을 낮추고자 한다.
토지 투자 시장의 핫 아이템
‘계획관리지역’
토지 투자에 있어서 용도지역을 아는 건 무엇보다 중요하다. 용도지역에 따라 해당 토지에 건축할 수 있는 건축물의 종류와 규모가 달라지기 때문이다. 용도지역은 총 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보호지역 등으로 분류되며, 다시 세분하며 개발제한구역을 포함해 총 22가지로 나눠진다.
그렇다면 올해 가장 많이 거래가 발생한 용도지역은 어디일까. 올해 1월부터 6월 11일까지 실거래가 신고된 토지(지분 제외) 거래 건수는 총 13만5,113건으로 나타났다. 월별로는 △1월 2만184건 △2월 2만7,398건 △3월 3만2,319건 △4월 2만9,529건 △5월 2만2,747건 △6월 2,936건 등이다. 이 중 가장 많은 거래가 일어난 용도지역은 바로 계획관리지역이다. 올해 계획관리지역에서 거래된 토지 건수만 총 3만9,402건으로 전체의 29.1%를 차지한다. 월별로도 1월 600건, 2월 7,762건, 3월 9,413건, 4월 8,144건, 5월 4,792건, 6월 929건에 달한다.
토지 거래시장에서 수많은 투자자가 계획관리지역에 위치한 토지를 사들이고 있는 이유는 무엇일까. 계획관리지역은 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 지역 환경을 고려해 제한적인 이용 및 개발을 하려는 지역으로서 계획적, 체계적인 관리가 필요한 지역을 말한다. 즉 개발될 가능성이 가장 높은 땅이다. 계획관리지역의 건폐율은 40%로 도시지역의 주거지역과 상업지역, 공업지역을 제외한 도시지역 내 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 중에서 건폐율이 가장 높다. 즉 개발 가능성이 가장 많은 데다 활용할 수 있는 범위가 타 용도지역에 비해 크다.
‘계획관리지역’
최다 거래 발생 지역은?
올해 상반기 거래된 계획관리지역 토지 중 가장 많은 거래가 일어난 곳은 경기도로 총 6,217건이 거래됐다. 이어 충청남도 5,686건, 경상북도 5,313건, 전라남도 5,133건, 강원도 4,037건, 경상남도 3,861건, 전라북도 3,707건, 충청북도 3,071건 등 순으로 나타났다.
시군구별로는 경기도 내에서는 화성시 1,131건, 파주시 593건, 이천시 539건, 여주시 520건, 양평군 496건, 평택시 462건, 포천시 429건, 가평군 351건, 연천군 327건, 광주시 304건 등 순으로 계획관리구역 내 토지 거래가 집계됐다. 충청남도 내 계획관리지역 내 거래량이 가장 많이 발생한 곳은 당진시로 총 779건이 거래됐다. 이어 아산시 610건, 서산시 463건, 공주시 438건, 태안군 405건, 금산군 402건, 천안 동남구 374건, 예산군 344건, 부여군 315건 등이다. 경상북도에서는 상주시 403건, 김천시 386건 안동시 358건, 의성군 320건, 경주시 319건, 봉화군 300건, 성주군 271건, 영주시 268건, 청도군 261건, 영천시 254건, 포항 북구 249건, 예천군 248건 등으로 나타났다. 전라남도에서는 신안군 488건, 무안군 468건, 해남군 440건, 고흥군 386건, 영광군 300건이, 강원도에서는 횡성군 554건으로 가장 높게 나타났으며 이어 평창군 493건, 원주시 468건, 흥천군 460건, 강릉시 390건 등으로 집계됐다.
읍면동 단위 내에서 계획관리지역 거래 건수가 가장 많이 이뤄진 곳은 제주특별자치도 제주시의 애월읍으로 6월 11일 실거래신고 기준 올해 총 250건이 거래가 됐다. 이어 경기도 화성시 장안면 231건, 충북 음성 금왕읍 180건, 충남 서산 음암면 175건, 충남 천안 서북구 성환읍 154건, 경기 화정 우정읍 153건, 전남 신안 압해읍 139건, 제주 구좌읍 137건, 제주 서귀포시 대정읍 136건, 제주시 한경면 132건, 강원도 평창군 대관령면 119건, 충남 당진시 순성면 119건, 경기 화성시 양감면 118건, 경남 김해시 한림면·충남 당진시 석문면 114건, 경기 평택 청북읍·충남 당진시 신평면 113건, 전남 무안군 해제면 112건, 강원 횡성군 둔내면 및 충남 당진시 송산면 110건 등으로 나타났다.
전·답부터 과수원·묘지까지...
‘지목’ 다양
올해 거래된 계획관리지역 토지의 지목은 전이 1만4,473건으로 가장 많았으며 이어 답 7,551건, 대 6,733건, 임야 6,133건, 도로 1,483건, 잡종지 811건, 과수원 593건, 묘지 481건, 공장용지 248건, 구거 212건, 목장용지 154건, 하천 142건 등 순으로 나타났다. 대다수 전·답, 대, 임야에서 거래가 발생했지만 거래된 지목 종류만 총 26건으로 계획관리지역의 특성상 다양한 지목의 토지가 매매된 것으로 보인다. 특히 과수원 지목의 경우 제주특별자치도 서귀포시 남원읍에서 25건, 제주시 애월읍 26건, 제주시 한경면 20건 등 제주도에서 대다수가 거래된 것으로 나타났다. 이외에 충남 천안 서북구 성환읍에서도 계획관리지역 내 과수원 지목이 51건이 거래가 됐다. 임야의 경우 충남 서산시 음암면에서 85건이 거래되며 가장 많은 거래가 이뤄졌다.
이어 경기도 화성시 장안면 84건, 강원도 평창군 대관령면에서 77건, 충남 당진시 석문면 73건, 송산면, 64건, 고대면 63건, 송악읍 52건, 신평면 52건 등으로 당진시 내 계획관리지역에서 임야 거래량이 높은 것을 알 수 있다.
계획관리지역 땅 가격은 계속 오를까?
연도별로 계획관리지역 내 토지는 도시지역으로 개발 가능성이 있지만, 지난해 하반기부터 부동산 가격이 전체적으로 꺾이면서 눈에 띄는 상승세를 보이진 않다. 경상남도의 경우 2021년 37만원이었던 토지가격은 2022년까지 지속됐지만, 올해 들어 34만원으로 하락했다. 경북 역시 32만원에서 2022년 28만원으로, 올해 25만원 선으로 내려왔다. 전남 역시 3.3㎡당 20만원에서 2022년 16만원으로 하락 이후 올해 15만원에 그쳤다. 제주도는 2021년 77만원에서 2022년 82만원으로 지난해까지 상승했지만, 올해 66만원으로 다시 하락했다. 지난해 대비 상승세를 보이고 있는 지역은 경기도 118만원(8% 상승), 광주광역시 178만원(21% 상승), 충청남도 41만원(3% 상승) 등으로 총 3곳에 불과하다.
다만 읍면동 단위에서는 올해 사뭇 다른 양상을 보이고 있다. 물론 거래량이 적은 만큼 거래케이스별 특수성이 영향을 미쳤지만 일부 지역의 경우 가격 상승이 일어나고 있다. 특히 읍면동 단위에서 가장 많이 거래가 된 제주 애월읍의 경우 과수원 지목은 도로 12m 미만에 접한 토지평단가가 올해 2월 103만원에서 5월 143만원으로 40만원 가량 올랐다. 8m 미만 도로에 접한 토지는 1월 37만원, 2월 41만원에서 4월 64만원으로 지속적으로 상승했다. 경기도 화성시 장안면의 경우 8m 미만 도로에 접한 임야의 평단가가 1월 71만원에서 2월 64만원, 3월 41만원으로 2개월 연속 하락했지만 4월 76만원, 5월 92만원으로 4월을 기점으로 다시 상승세로 돌아섰다. 답 지목은 8m 미만에 접한 토지가 1월 32만원에서 2월 57만원, 3월 24만원, 4월 50만원으로, 20만원에서 50만원 박스권에서 변동폭이 큰 모습이다.
계획관리지역은 대체로 도시지역으로 개발 가능성이 있지만, 지난해 부동산 경기가 꺾이면서 주춤하는 모양세다.
그간 토지 투자에서 계획관리지역은 투자가치가 가장 높은 지역으로 꼽혔다. 하지만 지역별로 정보가 혼재됐던 만큼 여전히 접근이 쉽지 않은 측면이 있었다. 이에 4만여 건에 달하는 전국 계획관리지역의 거래 현황을 분석, 지역별 거래집중지역 및 토지 가격 흐름을 살펴봤다. 토지 투자의 경우 전통적인 토지 투자 시장인 경기도 화성시에서 계획관리지역 토지의 거래가 가장 많이 발생했지만, 이를 제외한 시군구에서도 300~500건대의 토지 거래가 균일하게 발생한 것을 알 수 있었다.
자료제공_ 밸류맵
국내 최대 토지·건물 정보 거래 플랫폼. 전국 약 800만 건의 토지건물 실거래 가격 및 위치 정보 매물, 중개사 데이터 등을 제공하고 있다.
출처 '월간 전원속의 내집 - 2023년 7월호'
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